アマンレジデンス東京の価格・家賃・間取りは？2026年最新の実態を徹底解剖

アマンレジデンス東京の価格・家賃・間取りは？2026年最新の実態を徹底解剖

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東京・港区の麻布台ヒルズに位置する「アマンレジデンス東京」は、世界的なラグジュアリーホテルブランド、アマンのホスピタリティを住宅に取り入れた超高級レジデンスです。高さ約330mの麻布台ヒルズ森JPタワーの54階から64階に位置し、全91戸という限られた住戸数、東京タワーを見下ろす眺望、居住者専用のスパやプールなどで知られています。

最大の関心事は、やはり販売価格と家賃です。市場では販売価格約20億円から300億円超、賃料は月額500万円超といった数字が紹介されています。ただし、これらは一律の公式価格表ではなく、報道や不動産仲介会社が伝える参考情報です。2025年のサヴィルズの調査や2026年の報道、森ビルとアマンの公式情報をもとに、価格の実態、間取り、ペントハウス、空室情報、居住者向けサービスまで整理します。

📌 【この記事の重要ポイントまとめ】

• 立地と規模：麻布台ヒルズ森JPタワーの54階〜64階にある、全91戸のアマンブランドのレジデンス。
• 販売価格・賃料：販売価格は約20億〜300億円超との情報がある一方、公式の住戸別価格は非公開。賃料は月額500万円超が参考水準として紹介されている。
• 専用施設：約1,400㎡のアマン・スパや25mプール、ラウンジ、ライブラリーなど、居住者とそのゲスト向けの施設が用意されている。
• 2026年の空室事情：一般公開された募集情報は限られる。仲介会社の掲載状況と実際の契約可能住戸は区別して確認したい。
• 購入・賃貸の判断：価格だけでなく、維持費、サービス利用条件、プライバシー、流通の少なさまで含めた検討が欠かせない。

【アマンレジデンス東京とは】麻布台ヒルズの頂点に位置する全91戸の邸宅

アマンレジデンス東京が入るのは、森ビルが開発した麻布台ヒルズの中核施設、麻布台ヒルズ森JPタワーです。港区麻布台に位置する同タワーは、地上64階、地下5階、高さ約330m。2023年6月に竣工し、オフィス、住宅、商業施設などを備える大規模複合ビルとして整備されました。

森ビルの公式施設情報によると、アマンレジデンス東京は54階から64階までの計91戸で構成されています。一般的な高級マンションと異なるのは、単に高層階に住むことではなく、アマンのブランド哲学を住宅の設計や共用施設、サービスに組み込んでいる点です。

アマンの公式レジデンス紹介では、同物件を同ブランド初の「単独型ブランドレジデンス」と位置づけています。これはアマンのブランドを冠した独立型の住宅事業という意味で、森JPタワー全体が独立した住宅専用ビルという意味ではありません。タワーにはオフィスや商業施設なども入っています。

また、麻布台ヒルズ全体は、緑地や飲食店、文化施設、インターナショナルスクールなどを組み合わせた街づくりが特徴です。住宅の内部だけで生活を完結させるのではなく、都心の利便性を保ちながら、敷地内の緑や多彩な施設を日常生活に取り込める環境が整えられています。

東京タワーを望む眺望も大きな魅力です。アマンの公式案内は東京タワーを見下ろす立地を特徴として紹介しています。ただし、各住戸の方角や階数、周辺建物との位置関係によって視界は異なるため、すべての住戸で同一の眺望が保証されるわけではありません。

【販売価格・家賃の真相】20億〜300億円超、月額500万円超は本当か

アマンレジデンス東京の価格を調べると、販売価格約20億〜300億円超、賃料月額500万円超という数字が目立ちます。まず押さえておきたいのは、販売価格について森ビルが一般向けの住戸別価格表を公開していないことです。住戸の広さや階数、売買の時期によって条件が異なり、ウェブ上の数字を全91戸に共通する相場として扱うことはできません。

価格の手掛かりになるのが、不動産調査会社サヴィルズの2025年4月のレポートです。同社は東京の超高級住宅市場を分析する中で、アマンレジデンス東京のペントハウスについて、2023年に約200億円で取引されたとされる事例を取り上げています。また、2024年には当初価格を50％以上上回る取引があったとの情報にも触れています。ただし、後者は市場で伝えられた情報であり、すべての住戸の確定成約価格を示すものではありません。

一方、約300億円という数字は、最上級住戸の価格をめぐる報道や市場推計などから広まったものです。約200億円という取引報道と約300億円超という推定価格は、必ずしも同じ住戸・同じ取引時点を指しているわけではありません。両者を混同せず、公式に公表された一律の販売価格ではないことを理解する必要があります。

賃貸については、高級不動産仲介会社のエクセレントが、参考賃料として月額500万円超を紹介しています。ただし、これは具体的な募集中住戸の賃料一覧ではありません。階数、専有面積、間取り、家具の有無、契約期間などによって条件は変わるため、500万円を確定した最低家賃として受け取るのは早計です。

販売価格と賃料を比較する際は、購入と賃貸で負担の性質が異なることも重要です。購入では物件取得に加え、税金や管理費、修繕関連費用、保険、各種サービスの費用などを確認する必要があります。賃貸では購入資金を固定化せずに住める一方、家賃や契約条件、入居可能期間が制約になります。

表の数字は、公式に確定した全住戸の価格・賃料一覧ではなく、2026年10月時点で参照できる公式資料、調査レポート、仲介会社の公開情報を整理したものです。購入費用と賃料の比較では、同じ広さ・階数・条件の住戸を比較対象にすることが基本です。

【間取り・ペントハウス】2〜6ベッドルームの住戸と最上階の価値

アマンの公式情報によると、住戸は2ベッドルームから6ベッドルームまでの構成です。少人数で暮らすための住戸から、複数の寝室や広い共用空間を必要とする世帯向けの住戸まで、異なるニーズに対応する設計となっています。

ただし、全住戸の間取り図や専有面積、販売価格が一括して公開されているわけではありません。インターネット上で見かける間取り図や面積情報を確認する場合は、対象住戸が実在するか、情報の掲載時期はいつか、専有面積にテラスなどが含まれるかといった点まで確認したいところです。

ペントハウスは、アマンレジデンス東京を象徴する存在です。最上階付近の住戸は、広さや希少性、眺望、プライバシーなど複数の要素が価格に反映されます。市場で約200億円、あるいは約300億円超という数字が語られる背景にも、こうした希少性があります。

一方で、価格が高いことだけを理由に、すべての住戸で同じ価値が得られるとは限りません。実際の住戸を検討するなら、窓からの眺望、日照、生活動線、隣接住戸との距離、エレベーターロビーから玄関までの動線、駐車場や車寄せへのアクセスなどを具体的に確認する必要があります。

特に眺望は、写真だけでは判断しにくい項目です。東京タワーが視界に入ることと、リビングや寝室から日常的に見えることは同じではありません。時間帯や天候、室内の向きによって印象も変わるため、購入や賃貸を具体的に検討する段階では、対象住戸の現地確認が重要になります。

また、広い住戸ほど家具や美術品の配置、清掃、空調管理などに手間と費用がかかります。専有面積の大きさは快適性を高める一方、実際に使う空間と維持管理の負担が釣り合っているかという視点も欠かせません。

【アマン・スパと居住者専用サービス】プライベートプールやラウンジの実態

アマンレジデンス東京の大きな差別化要因が、居住者とそのゲストのために設けられた共用施設です。アマンの公式案内では、54階と56階にティールーム、ライブラリー、リーディングルーム、プライベートラウンジ、バー、ダイニングルームなどが用意されると紹介されています。

中でも注目されるのが、約1,400㎡のアマン・スパです。公式情報によると、25mのプールを備え、都心を見渡す景観とともにリラクゼーションの時間を提供する設計です。住宅の共用施設としてこれほど大規模なスパを備えている点は、一般的な高級マンションと大きく異なります。

「プライベートプール」という表現には注意も必要です。アマンの公式案内で確認できるのは、居住者向け施設としてのスパと25mプールです。すべての住戸に専用プールが付属するという意味ではありません。専有部の設備と居住者が共同で使う施設は、区別して理解する必要があります。

ダイニングについても、公式案内ではプライベートシェフがサービスを提供するラウンジやダイニングルームが紹介されています。自宅にゲストを招くだけでなく、共用施設を使って食事や会合を楽しめる点は、接客や社交の機会が多い居住者にとって魅力となり得ます。

住宅のインテリアデザインを担当したのは、国際的なデザイン会社ヤブ・プッシェルバーグです。森ビルの公式発表でも、同社が住宅インテリアのデザイナーとして明記されています。ブランドの世界観を表面的な装飾だけでなく、空間構成や素材、共用部の雰囲気に反映させることが、アマンらしい住環境づくりの柱になっています。

ただし、共用施設が充実していることと、すべてのサービスが無制限・無料で使えることは別です。実際の契約では、利用対象者、ゲストの同伴条件、予約の要否、プライベートダイニングやシェフの利用料金、スパの利用条件などを個別に確認する必要があります。サービスの具体的な内容や費用は、契約条件や運営規定に左右されます。

【2026年最新の空室・賃貸情報】募集が見つからない理由と確認方法

2026年10月時点で、アマンレジデンス東京の賃貸・売買情報を調べる際には、公開サイトに掲載された住戸数だけで判断しないことが重要です。東急リバブルの物件情報では、売出し中の住戸と賃貸募集中の住戸はいずれも掲載なしとされています。また、高級賃貸仲介のグールームも、公開ページで現在契約可能な空室情報はないと案内しています。

一方、エクセレントなど一部の仲介会社は、アマンレジデンス東京の賃貸情報を掲載し、希望条件に合わせた非公開住戸の問い合わせを受け付けています。これは、月額500万円超の賃料で現在入居できる住戸が必ず存在することを意味しません。参考賃料の案内と、具体的な募集住戸の有無は分けて考える必要があります。

売買についても同様です。2026年9月1日付の不動産会社カサペルフーメの公開情報では、アマンレジデンス東京について、同社が紹介可能な住戸はないと案内されています。非公開物件を取り扱う会社であっても、希望する時点で必ず紹介できるとは限りません。

こうした情報の少なさには、住戸数が全91戸と限られることに加え、一般向けに広く募集する通常のマンションとは異なる取引形態が関係しています。集英社オンラインが2026年8月に掲載した超高級住宅市場の記事でも、アマンレジデンス東京のような物件は、一般向けの販売価格や間取りが公開されにくく、限られた顧客に向けて取引される実態が紹介されています。

賃貸を希望する場合は、まず対象住戸の有無、入居可能時期、賃料、管理費、敷金・礼金、契約期間を確認します。加えて、家具の有無、駐車場の利用条件、付帯サービスの範囲、退去時の原状回復条件なども、契約前に整理しておきたい項目です。

購入を検討する場合は、希望する階数や広さを明確にしたうえで、売出価格と成約価格、管理費・修繕関連費用、税金、サービス利用費を別々に確認することが大切です。非公開情報の案内を受ける際には、仲介会社の免許や取引条件、秘密保持契約の内容なども確認し、資金証明などの提出を求められた場合は、その目的と取り扱いを理解してから対応しましょう。

なお、検索結果には、東京都葛飾区にある同名の賃貸アパートなど、麻布台ヒルズとは無関係の物件が混在することがあります。住所が東京都港区麻布台であるか、森JPタワーの物件情報であるかを必ず確認することも、空室検索での基本です。

【評判・実態を検証】アマンレジデンス東京が選ばれる理由と注意点

アマンレジデンス東京の魅力は、単に高額なマンションであることではありません。ブランドが提供するホスピタリティ、専用施設、眺望、プライバシー、麻布台ヒルズの都市機能が組み合わさっていることにあります。ホテル滞在に近い快適さを、日常の住まいで享受したい人にとっては、一般的な高級マンションとは異なる選択肢です。

居住者専用の施設や専用エレベーターロビーは、プライバシーを重視する人にとって大きな利点です。さらに、飲食店や文化施設、緑地が集まる麻布台ヒルズの立地は、仕事と私生活の双方で都心の利便性を重視する人に向いています。

一方、評判を判断する際には、公式に確認できる設備や立地と、ネット上で語られる個別の居住体験を区別する必要があります。住民による具体的な評価、サービスへの満足度、管理費や維持費の実額などは、一般公開情報だけでは全体像をつかみにくい分野です。価格が高いことだけで、すべての居住者が同じ満足度を得ていると判断することはできません。

購入や賃貸の判断では、次のような基準が参考になります。

• 向いている人：プライバシーやセキュリティ、眺望、ブランドサービスを重視し、共用施設を日常的に利用する見込みがある人。
• 購入前に慎重な確認が必要な人：資産の流動性や短期売却のしやすさを最優先する人、維持費をできるだけ抑えたい人。
• 賃貸を検討しやすい人：長期の資金固定を避けたい人や、一定期間だけ麻布台ヒルズの住環境を利用したい人。ただし、空室と契約条件の確認が前提となる。
• 事前確認が欠かせない人：眺望、専有部の設備、家具の有無、サービスの追加料金など、具体的な条件に強い希望がある人。

資産価値についても、ブランド名だけで将来の値上がりを保証することはできません。サヴィルズの2025年4月のレポートは、東京の超高級住宅市場で需要が強く、供給の限られた物件では価格上昇が見られると分析しています。しかし、これは市場全体の傾向であり、個々の住戸が将来いくらで売れるかを保証するものではありません。

超高級住宅では、取得価格に加えて、売却時に買い手が見つかるまでの期間、取引相手の限定性、維持費、為替や金利、富裕層向け不動産市場の変化なども考慮する必要があります。アマンレジデンス東京の希少性は魅力である一方、売却や賃貸の機会が限られる可能性もある点は、購入前に理解しておきたいところです。

【プロの結論】価格だけでは測れないアマンレジデンス東京の価値

アマンレジデンス東京を理解するうえで重要なのは、これを単純な「高級マンションの価格競争」として捉えないことです。全91戸という限られた供給、東京タワーを望む立地、ヤブ・プッシェルバーグによるインテリア、約1,400㎡のスパや25mプール、居住者専用のラウンジやダイニングなど、複数の価値が一体となっています。

その一方で、販売価格約20億〜300億円超、賃料月額500万円超という数字は、すべてが公式に確定した住戸別価格ではありません。特にペントハウスの価格については、サヴィルズの市場調査で紹介された取引情報と、約300億円超という市場推定を区別して理解することが必要です。

購入するなら、住戸の希少性やブランド価値だけでなく、取得費用、維持費、将来の売却可能性、実際に利用するサービスを総合的に評価することが大切です。賃貸なら、家賃の水準に加えて、契約期間、空室状況、管理費、サービス利用条件を確認する必要があります。

アマンレジデンス東京の本質は、単に高額な住宅を所有することではなく、都心の利便性とプライバシー、アマンならではのホスピタリティを日常生活に取り込める点にあります。その価値が自分の暮らし方や資産計画に合致するかどうか。それが、価格の数字だけでは見えてこない最も重要な判断基準です。

【アマンレジデンス東京】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：アマンレジデンス東京の販売価格はいくらですか？
A1：一般向けの公式価格表は公開されていません。報道や市場情報では約20億〜300億円超という幅が紹介され、サヴィルズの2025年レポートではペントハウスが約200億円で取引されたとされる事例が取り上げられています。住戸別の価格は、実際の売出情報や取引条件を確認する必要があります。

Q2：アマンレジデンス東京の家賃はいくらですか？
A2：高級賃貸仲介会社が月額500万円超を参考賃料として紹介しています。ただし、これは全住戸に共通する確定家賃ではありません。間取り、広さ、階数、契約条件などによって変わるため、具体的な募集住戸の賃料を個別に確認してください。

Q3：アマンレジデンス東京にはプライベートプールがありますか？
A3：公式情報では、居住者向けのアマン・スパに25mプールが設けられています。これは居住者向けの共用施設であり、すべての住戸に専用プールが付属するという意味ではありません。

Q4：2026年現在、賃貸の空室はありますか？
A4：2026年10月時点で確認できる公開情報では、東急リバブルやグールームの掲載ページに募集中の住戸はありません。一方、非公開情報の問い合わせを受け付けている仲介会社もあります。実際の空室や契約可能性は、問い合わせ時点で確認する必要があります。

Q5：アマンレジデンス東京の間取りは何種類ありますか？
A5：アマンの公式情報では、2ベッドルームから6ベッドルームまでの住戸が用意されています。ただし、すべての間取り図や専有面積が一般公開されているわけではありません。ペントハウスを含む具体的な住戸条件は、個別に確認してください。

まとめ：2026年の最新情報から考える失敗しない判断基準

アマンレジデンス東京は、麻布台ヒルズ森JPタワーの54階から64階に位置する、全91戸の超高級ブランドレジデンスです。東京タワーを望む眺望、ヤブ・プッシェルバーグによるインテリア、約1,400㎡のアマン・スパ、25mプール、居住者専用のラウンジやダイニングなどが、ほかの高級マンションとの違いを生み出しています。

2026年の販売価格・賃料については、約20億〜300億円超、月額500万円超という市場情報がある一方、公式の住戸別価格や一般公開された空室情報は限られています。価格を比較する際は、推定価格と実際の成約価格、参考賃料と現在の募集条件を混同しないことが重要です。

購入を考えるなら、資産価値だけでなく、維持費、流動性、サービスの利用条件まで確認すること。賃貸を考えるなら、家賃だけでなく、空室、契約期間、付帯費用を確認すること。アマンレジデンス東京の魅力を正しく評価するには、ブランドの華やかさと、実際の暮らしや資産計画の両方を見据えた判断が求められます。 （出典: アマン レジデンス 東京（Yahoo!ニュース））